Vilniuje būsto įperkamumas pasiekė kritinį lygį – šiandien sostinėje namus įsigyti sudėtingiau nei Osle ar Kopenhagoje. Nepaisant sparčiai kylančių kainų, lietuviai nekilnojamąjį turtą perka aktyviai, o maždaug 40 proc. sandorių sudaro ne pirmojo būsto įsigijimai.
Apie būsto rinkos tendencijas TV3 Žinių „Dienos komentare“ kalbėjosi „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas.
Kainas kelia ne viena priežastis
Pasak Ž. Maurico, būsto brangimas Vilniuje susijęs su keliomis aplinkybėmis. Į sostinę gyventi atvyksta žmonės iš kitų Lietuvos miestų ir trečiųjų valstybių. Be to, nemaža dalis būsto perkama investicijai – nuomai, vaikams ar kaip papildomas nekilnojamasis turtas.
Apie 40 proc. sandorių sudaro ne pirmojo būsto pirkimai. Ekonomistas taip pat atkreipė dėmesį į sparčiai augančias gyventojų pajamas. Lietuva yra viena sparčiausiai augančių Europos Sąjungos ekonomikų, todėl žmonių lūkesčiai išlieka geri. Būstas perkamas ne vien dėl šiandienos poreikio – dažnai tai laikoma investicija į ateitį. Dėl teigiamų lūkesčių pirkėjai rinkoje elgiasi itin aktyviai.
Už Vilniaus ribų būsto įperkamumas gerėja, nes kainos ten mažėja sparčiau nei gyventojų pajamos. Vis dėlto net ir žmonėms, uždirbantiems Vilniaus atlyginimus, sostinėje įsigyti būstą tampa sudėtinga.
Vilniaus būsto įperkamumas yra prastesnis už Europos Sąjungos vidurkį. Pagal metinių atlyginimų skaičių, kurio reikia būstui įsigyti, sostinė jau yra šiek tiek mažiau įperkama nei Kopenhaga ar Oslas, panaši į Stokholmą ir nėra labai nutolusi nuo Londono bei Paryžiaus.
Vystytojai prie kainų prisitaiko
Ž. Maurico teigimu, būsto kainų augimą pirmiausia lemia ne vystytojų godumas. Rinkai didesnę įtaką daro antrinė rinka ir bendras būsto fondas, nes naujos statybos dalis sudaro palyginti nedidelę rinkos dalį. Naujo būsto vystytojai iš esmės taikosi prie bendro kainų lygio.
Statybų kaštai per pastaruosius penkerius metus augo gerokai lėčiau nei būsto pardavimo kainos. Todėl vystytojai ir statybų sektoriaus įmonės demonstruoja neblogus rezultatus. Ilguoju laikotarpiu tai gali paskatinti pasiūlos augimą ir padėti rinkai susibalansuoti.
Sostinė pritraukia vis daugiau gyventojų
Viena pagrindinių Vilniaus kainų augimo priežasčių – sostinės, kaip traukos centro, vaidmuo. Į Vilnių keliasi žmonės iš kitų Lietuvos regionų, atvyksta baltarusai, ukrainiečiai ir gyventojai iš trečiųjų šalių. Lietuva taip pat turi teigiamą migracijos balansą – į šalį grįžta daugiau lietuvių, nei išvyksta iš kitų Lietuvos regionų.
Sostinė sutraukia gyventojus, todėl joje darosi ankšta, o tai prisideda prie itin aukštų būsto kainų. Prie paklausos taip pat prisideda lietuvių polinkis investuoti į nekilnojamąjį turtą: keturi iš dešimties sandorių yra investiciniai, kai perkamas ne būstas sau, o papildomas turtas.
Nuomos grąža nedidelė, tačiau tikimasi kainų augimo
Nors dabartinė nuomos grąža Vilniuje yra viena mažiausių Europos Sąjungoje, tai neatbaido investuotojų. Įvertinus mokesčius, būsto atnaujinimo ir kitas išlaidas, reali grąža siekia vos 2–3 proc.
Investuotojai dažniau orientuojasi į galimą būsto kainos augimą. Praėjusiais metais kainos padidėjo 11 proc., todėl žmonės tikisi, kad ši tendencija tęsis. Jų planas paprastas: būstą įsigyti dabar, išnuomoti, o po 5–10 metų parduoti už 50 proc. didesnę ar net dvigubą kainą. Tokiu atveju pagrindinė investicijų grąža būtų gauta ne iš nuomos, o iš turto vertės padidėjimo.
Demografijos poveikis išryškės vėliau
Galima demografinė krizė būsto rinkai yra ilgalaikis iššūkis. Šiuo metu rinkos aktyvumą palaiko gausus 25–45 metų amžiaus gyventojų skaičius – tai pagrindinė būstą perkančių žmonių grupė.
Po 10–20 metų demografiniai pokyčiai rinkai turėtų daryti vis didesnę įtaką. Vilniuje šis poveikis gali pasireikšti vėliau, nes sostinė išlieka traukos centru, tačiau galiausiai jį pajus ir miestas. Vis dėlto šis laikotarpis dar tolimas, todėl šiandien pirkėjai į demografines grėsmes dažniausiai nekreipia dėmesio.
Visą pokalbį galima išgirsti aukščiau esančiame vaizdo įraše.
