Teisininkė ir mediatorė Raimonda Joskaudienė naujienų portalui tv3.lt paaiškino, ką turėtų daryti nuomotojas, radęs apgadintą būstą, ir kokiais įrodymais būtina pasirūpinti.
Žalą reikia ne tik pamatyti, bet ir įrodyti
Nuomininkui išsikrausčius būsto savininkas tikisi atgauti raktus ir tokios būklės butą, kokios jis buvo perduotas, įvertinus įprastą nusidėvėjimą. Tačiau kartais nuomotoją pasitinka išdaužtas langas, sulaužytos durys, nudegintas stalviršis, sugadinti baldai, iškilusios grindys ar neapmokėtos sąskaitos.
Tokiais atvejais svarbu nustatyti ne tik tai, kad žala egzistuoja. Teisiniame ginče nuomotojui taip pat teks įrodyti, kokia buvo būsto būklė nuomos pradžioje, kada atsirado pažeidimai, kas juos padarė ir kiek kainuoja jų pašalinimas.
Nuomininko tautybė, pilietybė ar kilmė civilinės atsakomybės taisyklių nekeičia. Už sutarties pažeidimą ir padarytą žalą pagal tas pačias teisės normas atsako tiek Lietuvos ar kitos Europos Sąjungos valstybės pilietis, tiek iš trečiosios šalies atvykęs asmuo. Skirtumas gali būti tik praktinis – jeigu žmogus išvyksta iš Lietuvos ir čia nebeturi pajamų ar turto, išieškoti žalą gali būti sudėtingiau.
Kada žala laikoma įprastu nusidėvėjimu?
Civilinio kodekso 6.499 straipsnis numato, kad pasibaigus nuomos sutarčiai daiktas turi būti grąžintas tokios būklės, kokios buvo gautas, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba tokios būklės, kokia nustatyta sutartyje.
Pagal Civilinio kodekso 6.500 straipsnį nuomininkas, pabloginęs išsinuomotą daiktą, turi atlyginti dėl to atsiradusius nuostolius, nebent įrodo, kad būstas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Normaliu nusidėvėjimu gali būti laikomi nedideli sienų spalvos pokyčiai, natūraliai nusidėvėję baldų paviršiai ar smulkūs įbrėžimai, atsiradę dėl įprasto naudojimo. Tačiau išlaužtos durys, skylės sienose, nudegintas stalviršis, išdaužtas langas, sulaužyti baldai ar ant sienos priklijuota kramtomoji guma paprastai nėra įprasto gyvenimo būste pasekmė.
Vis dėlto vien akivaizdaus sugadinimo nepakanka, kad teismas priteistų visą prašomą sumą. Nuomotojas turi pagrįsti:
- kokią būklę turėjo būstas ir jame esantys daiktai perdavimo metu;
- kad konkretūs pažeidimai atsirado nuomos laikotarpiu ir dėl nuomininko arba jo įleistų asmenų veiksmų;
- tikslų, pagrįstą ir su pažeidimais susijusį nuostolių dydį.
Vien po nuomininko išsikraustymo padarytos nuotraukos gali nepakakti, nes jos parodo tik galutinę būsto būklę, bet neleidžia patikimai nustatyti, kaip butas atrodė nuomos pradžioje.
Prašė daugiau nei 3,5 tūkst. eurų, tačiau priteista 875 eurai
R. Joskaudienė pateikė Kauno apygardos teismo 2024 metų kovo 14 dienos nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-209-1041/2024. Joje nagrinėtas ginčas dėl po nuomos laikotarpio nustatytų buto ir jame buvusio turto apgadinimų.
Byloje buvo nustatyta, kad mechaniškai pažeistos sienos, išlaužtos durys, sulaužytos rankenos ir apgadinti baldai. Teismas pripažino, kad tai nėra vien natūralus nusidėvėjimas. Tačiau iš nuomotojo prašytų 3517 eurų jam priteista tik 875 eurai.
Tokį sprendimą lėmė tai, kad nuomos pradžioje savininkas tinkamai neužfiksavo buto ir baldų būklės. Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas buvo surašytas tik praėjus keliems mėnesiams po būsto perėmimo. Be to, seniau įsigyti baldai ir buitinė technika buvo įvertinti beveik kaip nauji, neatsižvelgiant į jų nusidėvėjimą ir galimybę remontuoti.
Teismas taip pat atsižvelgė į tai, kad savininkas ilgai nekontroliavo turto būklės, nors buvo gavęs kaimynų skundų dėl bute vykusių pasilinksminimų ir triukšmo.
Ši byla parodė, kad teismas atlygina ne tai, ką savininkas mano praradęs, o tai, ką jis sugeba pagrįsti tinkamais įrodymais.
Radus nuniokotą butą, nereikėtų iškart pradėti tvarkyti
Pirmiausia nuomotojas turėtų kuo išsamiau užfiksuoti esamą situaciją. Jei būstas iš karto išvalomas, sugadinti baldai išmetami, o sienos perdažomos, gali būti sunaikinti svarbūs būsimos bylos įrodymai.
Išimtis taikoma neatidėliotiniems veiksmams, būtiniems tam, kad žala nedidėtų. Pavyzdžiui, galima sustabdyti vandens tekėjimą, laikinai uždengti išdaužtą langą ar pašalinti drėgmę. Tačiau dar prieš tai pradinę situaciją reikėtų kuo išsamiau nufotografuoti ir nufilmuoti.
Rekomenduojama pradėti nuo vientiso viso buto vaizdo įrašo, kuriame būtų matomas patalpų išdėstymas ir bendra būklė. Vėliau kiekvieną pažeidimą reikėtų įamžinti iš bendro, vidutinio ir artimo plano.
Reikėtų užfiksuoti visas patalpas, baldus, buitinę techniką, langus, duris, grindis ir sienas. Taip pat svarbu nufotografuoti skaitiklių rodmenis, paliktus daiktus, pažymėti trūkstamą turtą, grąžintų raktų skaičių bei užliejimo, deginimo ar mechaninio poveikio požymius.
Originalius failus patariama išsaugoti, o ne apsiriboti vien persiųstomis ir sumažintos kokybės nuotraukomis.
Būsto grąžinimą verta įforminti aktu
Apžiūrėti būstą ir pasirašyti grąžinimo aktą turėtų būti pakviestas nuomininkas. Dokumente reikia surašyti visus nustatytus pažeidimus, neapmokėtus mokesčius, paliktus ir dingusius daiktus.
Jei nuomininkas atsisako pasirašyti, tai turi būti pažymėta akte. Dokumentą galima surašyti dalyvaujant liudytojams, tačiau vien jų parodymais apsiriboti nereikėtų.
Rizika ypač padidėja, kai nuomos laikotarpiu būste gyvenę žmonės pasikeičia, o su naujais gyventojais perdavimo aktas nesudaromas. Tokiu atveju gali būti sunku nustatyti, kuris asmuo ir kuriuo laikotarpiu padarė žalą.
Nuomotojas gali kreiptis į antstolį, kad šis oficialiai užfiksuotų matomą būsto būklę, pažeidimus ir patalpose esančius daiktus. Tačiau antstolis fiksuoja tik tai, ką mato atvykęs. Jis nenustato, kas turtą sugadino, kada tai įvyko ir kaip butas atrodė prieš nuomą.
Dėl to antstolio protokolą turėtų papildyti nuomos pradžios aktas, nuotraukos, turto sąrašas ir kiti duomenys. Kai kuriais atvejais gali prireikti specialistų išvadų. Pavyzdžiui, vien teiginio, kad pakilusios grindys buvo užlietos, gali nepakakti – žalą ir jos priežastį turėtų įvertinti statybos specialistas ar santechnikas.
Skaičiuojant žalą taip pat būtina įvertinti daikto amžių, ankstesnę būklę, nusidėvėjimą, remonto galimybę ir likutinę arba atkuriamąją vertę. Todėl už septynerius metus naudotą sofą paprastai negalima automatiškai reikalauti visiškai naujos sofos kainos.
Apie žalą būtina informuoti draudiką
Jeigu būstas apdraustas, apie žalą reikėtų nedelsiant pranešti draudimo bendrovei. Vis dėlto draudimas ne visada apima nuomininko tyčia ar dėl neatsargumo padarytus nuostolius – tai priklauso nuo konkrečių draudimo taisyklių.
Reikėtų patikrinti, ar draudikas žinojo apie būsto nuomą, ar apdrausta tik apdaila, ar ir baldai bei technika. Taip pat svarbu išsiaiškinti, ar draudimas apima vandalizmą, tyčinį sugadinimą, stiklo dūžį ir vandens žalą bei kokios taikomos išimtys.
Jeigu draudikas išmoka draudimo išmoką, pagal Civilinio kodekso 6.1015 straipsnį jam paprastai pereina teisė išmokėtą sumą išsireikalauti iš už žalą atsakingo asmens. Tai vadinama subrogacija.
Iki draudiko sprendimo savininkui nereikėtų pasirašyti susitarimo, kuriuo nuomininkas besąlygiškai atleidžiamas nuo visų reikalavimų. Toks susitarimas gali apsunkinti draudimo bendrovės galimybę vėliau susigrąžinti išmokėtą sumą.
Nuomininkui reikia pateikti rašytinę pretenziją
Kitas žingsnis – rašytinė pretenzija. Joje turėtų būti nurodyti konkretūs sutarties pažeidimai, išvardyti sugadinimai, pateiktas žalos apskaičiavimas ir pridėti turimi įrodymai: nuotraukos, aktai, specialistų išvados bei sąmatos.
Į reikalaujamą sumą taip pat turi būti įskaitytas turimas užstatas. Pretenzijoje reikėtų nustatyti atsiskaitymo terminą ir įspėti apie galimą kreipimąsi į teismą bei bylinėjimosi išlaidų reikalavimą.
Jeigu sutartį pasirašė keli nuomininkai, būtina įvertinti, kaip joje apibrėžta jų atsakomybė. Vien tai, kad keli žmonės gyveno tame pačiame bute, ne visada reiškia, kad visi už visą žalą atsakys solidariai. Todėl tokia kelių nuomininkų atsakomybė turėtų būti aiškiai aptarta sutartyje.
Kada galima kreiptis į policiją?
Turto sugadinimas ne visada yra tik civilinis ginčas. Tyčinis svetimo turto sunaikinimas ar sugadinimas, atsižvelgiant į žalos dydį ir kitas aplinkybes, gali turėti Baudžiamojo kodekso 187 straipsnyje numatytos veikos požymių.
Tačiau vien sugadinto baldo parodyti nepakanka. Baudžiamajai atsakomybei svarbu įvertinti asmens tyčią, žalos dydį, konkrečius veiksmus ir kitus įrodymus.
Jeigu konflikto metu grasinama nužudyti ar sunkiai sutrikdyti sveikatą, gali būti sprendžiama ir dėl Baudžiamojo kodekso 145 straipsnio taikymo. Vertinami ne tik ištarti žodžiai, bet ir visas kontekstas: agresyvus elgesys, konflikto aplinkybės, grasinančio asmens galimybės bei tai, ar nukentėjusysis turėjo pakankamą pagrindą bijoti, kad grasinimas bus įvykdytas.
Išvykimas iš Lietuvos atsakomybės nepanaikina
Nuomininkui išvykus į savo valstybę skola ir atsakomybė neišnyksta. Jei Lietuvoje jis turi banko sąskaitų, oficialių pajamų, transporto priemonių ar kito turto, įsiteisėjęs teismo sprendimas gali būti vykdomas per antstolį.
Jeigu Lietuvoje turto nelieka, išieškojimas tampa gerokai sudėtingesnis. Gali prireikti spręsti dokumentų įteikimo, Lietuvos teismo sprendimo pripažinimo ir jo vykdymo užsienio valstybėje klausimus. Toks procesas kartais kainuoja neproporcingai daug, palyginti su pačios žalos suma.
Dėl to dar prieš sudarant sutartį svarbu turėti patikrintus nuomininko tapatybės duomenis, nuolatinės gyvenamosios vietos ir elektroninio pašto adresus bei kitą informaciją, kurios gali prireikti vykdant sutartį ar įteikiant procesinius dokumentus.
Geriausia apsauga – dar prieš perduodant raktus
Tinkamai parengtoje nuomos sutartyje ir jos prieduose turėtų būti tiksliai nurodyti visi bute galintys gyventi žmonės. Taip pat verta nustatyti, kad be rašytinio savininko sutikimo negalima keisti gyventojų, subnuomoti būsto ar perduoti jo naudotis kitiems asmenims.
Sutartyje reikėtų aptarti kelių nuomininkų solidariąją atsakomybę, nustatyti tinkamą užstatą ir pridėti išsamų baldų, buitinės technikos bei kito turto sąrašą. Jame turėtų būti aprašyta daiktų būklė, amžius ir žinomi trūkumai, o visos patalpos bei daiktai – nufotografuoti kokybiškai ir su datomis.
Taip pat svarbu numatyti nuomininko pareigą nedelsiant pranešti apie užliejimą, gaisrą, gedimą ar kitą įvykį, nuomotojo teisę iš anksto suderintu metu patikrinti būsto būklę ir aiškią būsto grąžinimo bei žalos nustatymo tvarką.
Vien nuomos sutarties nepakanka – ne mažiau svarbus yra išsamus perdavimo–priėmimo aktas su nuotraukomis.
