Praėjusiais metais Vilniaus pirminėje nekilnojamojo turto (NT) rinkoje pardavimų vertė pasiekė 1 milijardą eurų. Šiemet rinkos dalyviai tikisi tolesnio aktyvumo, kurį gali skatinti antrosios pensijų pakopos reforma ir metų viduryje planuojamas mažesnis pradinis įnašas pirmajam būstui.
Vis dėlto ekonomistas Marius Dubnikovas ir bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis svarstė, ar šie veiksniai iš tiesų gali lemti tokį NT rinkos šuolį, kokio tikimasi, ir ar ateityje pasikartos 2005 metais užfiksuotas 9 proc. būsto kainų augimas. Apie tai jie kalbėjosi „Compensa Life“ tinklalaidėje „NT rinka 2026-aisiais – ko laukti? | „Daugiau nei finansai“ #5“.
Rinkos aktyvumą gali riboti ne tik paklausa
M. Dubnikovas teigė, kad į NT rinką iš antrosios pensijų pakopos atsiimtų lėšų galėtų patekti beveik milijardas eurų. Šie pinigai galėtų būti naudojami pradiniam įnašui, būsto paskolos likučiui sumažinti, žemės sklypui ar automobilio stovėjimo vietai įsigyti. Kiti gyventojai juos gali skirti būsto remontui arba buities technikai atnaujinti.
A. Avulis pažymėjo, kad 2025 metų NT rinkos atsigavimas nustebino ir plėtotojus, ir pirkėjus – tokio aktyvumo, jo teigimu, nesitikėjo niekas. Tačiau jis abejojo, ar toks pats augimo tempas išliks ir 2026 metais.
Jo vertinimu, dalis rinkos jau pasiekė savo galimybių ribas, todėl ankstesnių metų augimo pakartoti nepavyks. Nors iš antrosios pensijų pakopos atsiimtos lėšos sudarys reikšmingą sumą, vienam žmogui vidutiniškai tenkanti dalis nebus didelė. Be to, pradinio įnašo sumažinimas iki 10 proc. esą buvo reikalingas anksčiau, todėl dabar jo poveikis rinkos aktyvumui bus mažesnis, nei tikimasi.
Pasak A. Avulio, daug svarbesnę įtaką būsto rinkai gali turėti rekordinės investicijos į gynybos infrastruktūrą. Artimiausius porą metų statybų bendrovės savo pajėgumus daugiausia skirs šiems projektams. Darbuotojų trūkumas ir ribotas medžiagų bei konstrukcijų tiekimas gali padidinti būsto statybos sąnaudas, o tai atsispindės kainose.
Jis pateikė gelžbetoninių elementų pavyzdį: daugiabučių statybai reikalingos konstrukcijos bendrovei bus pagamintos tik šių metų ketvirtąjį ketvirtį, nes tokie pat gaminiai naudojami ir gynybos projektuose. Jei anksčiau projektas būdavo įgyvendinamas per 18 mėnesių, dabar terminą gali tekti pratęsti iki 24 mėnesių.
Kada labiau apsimoka pirkti, o kada – nuomotis?
Spręsdami, ar įsigyti būstą, ar jį nuomotis, žmonės dažniausiai palygina nuomos kainą su mėnesine paskolos įmoka. A. Avulio teigimu, šiuo metu toks skaičiavimas dažniau palankus perkantiems būstą. Tačiau Europos Centriniam Bankui padidinus palūkanų normą, šis santykis galėtų pasikeisti ir paveikti žmonių sprendimus.
Būstas vertinamas ne tik kaip gyvenamoji vieta, bet ir kaip investicija. Ilgalaikių finansinių tikslų siekiantys žmonės gali rinktis valstybines obligacijas, obligacijų fondus, taupymo lakštus, įmonių akcijas bei obligacijas, investicinį gyvybės draudimą ir kitus investavimo instrumentus.
Šiuo metu būsto nuomos grąža nėra didelė – ji siekia apie 4 proc. Vis dėlto investicijos patrauklumą didina turto vertės augimas: vien per pastaruosius metus NT pabrango beveik 10 proc.
M. Dubnikovas priminė „Eurostat“ duomenis, kuriuose lyginami 2010 ir 2025 metai. Per šį laikotarpį Lietuva pagal nekilnojamojo turto brangimą, viršijusį 200 proc., Europos Sąjungoje nusileido tik Vengrijai ir Estijai.
A. Avulis kaip pavyzdį nurodė NT projektą Žvėryne. Prieš dešimtmetį būsto kvadratinis metras čia kainavo apie 2 tūkst. eurų, o dabar butai parduodami už 4–5 tūkst. eurų už kv. m. Toks vertės šuolis didina susidomėjimą NT kaip investicija, tačiau, jo vertinimu, toks augimas negali tęstis amžinai.
Būsto įperkamumas gali tapti dar didesniu iššūkiu
A. Avulis skaičiavo, kad šiuo metu Vilniuje būstas su daline apdaila vidutiniškai kainuoja 3 800 eurų už kv. m. Apdailai gali prireikti dar 600–700 eurų už kv. m. Vakarų Europoje būsto kaina siekia apie 4–5 tūkst. eurų už kv. m, tačiau ten dažniausiai kalbama apie visiškai įrengtą būstą.
M. Dubnikovas svarstė, kad Ispanijoje ar Italijoje NT kainos Lietuvos gyventojams gali atrodyti gana patrauklios, tačiau Londone vidutines pajamas gaunančiam žmogui būstą netoli miesto centro įsigyti praktiškai neįmanoma. Ekonomistas kėlė klausimą, ar panaši situacija ilgainiui gali susiformuoti ir Vilniuje.
A. Avulio teigimu, kol atlyginimai didėja, būsto įperkamumo problema nėra tokia ryški. Tačiau atlyginimų augimui sustojus, galimybės įsigyti būstą pradėtų mažėti. Jo vertinimu, šį reiškinį galima stebėti ir šiais metais, todėl klausimas, pirkti būstą ar jį nuomotis, taps dar aktualesnis.
