Planuojant atnaujinti butą ar balkoną neužtenka įvertinti vien darbų kainos. Griaunant sieną, perkeliant radiatorių, montuojant kondicionierių, stiklinant balkoną ar įrengiant vaizdo kamerą galima paliesti bendrą namo turtą, priklausantį visiems gyventojams. Tokiais atvejais gresia ne tik baudos, bet ir reikalavimas pašalinti jau įrengtas konstrukcijas.
Teisininkė ir mediatorė Raimonda Joskaudienė pabrėžia pagrindinę taisyklę: savo bute žmogus gali atlikti norimus pakeitimus tol, kol neliečia bendrosios namo nuosavybės ir nepažeidžia kitų gyventojų teisių.
Prie bendrosios nuosavybės priskiriamos pagrindinės pastato konstrukcijos, fasadas, stogas, bendrojo naudojimo patalpos, taip pat bendros mechaninės, elektros, šildymo, sanitarinės ir kitos inžinerinės sistemos.
Skirtingiems darbams taikomi skirtingi reikalavimai
Remontuojant butą daugiabutyje gali prireikti kelių rūšių derinimo. Kai kuriais atvejais būtinas butų savininkų sprendimas dėl bendrosios nuosavybės, kitais darbai turi būti suderinti su namo valdytoju ar inžinerinių sistemų prižiūrėtoju.
Taip pat gali būti reikalingas statybą leidžiantis dokumentas arba pranešimas apie statybos pradžią per „Infostatybą“.
Savininkų pritarimo dažniausiai reikia, kai keičiamos laikančiosios ar išorinės sienos, fasadas, stogas, balkonų plokštės ar atitvarai. Tas pats taikoma bendriesiems vamzdynams, šildymo, vėdinimo, dujų, karšto vandens ir elektros tinklams. Pritarimas būtinas ir tuomet, kai įranga tvirtinama prie pastato išorės.
Kasdienėje kalboje tai vadinama kaimynų sutikimu, tačiau teisiškai paprastai reikalingas ne kelių gretimų gyventojų parašas, o Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priimtas ir protokolu įformintas savininkų sprendimas.
Be tokio sprendimo įprastai galima atlikti kosmetinį remontą: dažyti sienas, keisti grindų dangą, vidaus duris ar virtuvės baldus. Dažniausiai leidžiama perkelti ir buto viduje esančias nelaikančiąsias pertvaras, jeigu jos nėra bendrojo naudojimo objektai, jose nėra bendrųjų inžinerinių sistemų, o darbai nekeičia pastato išvaizdos, paskirties ar konstrukcijų.
Tačiau palietus laikančiąją konstrukciją arba bendrąją inžinerinę sistemą, taikomi gerokai griežtesni reikalavimai.
Sienos storis neatsako, ar ją galima griauti
Vidinę nelaikančiąją pertvarą paprastai galima išardyti ar perkelti be leidimo ir kitų savininkų sutikimo, jei nepažeidžiami bendrojo naudojimo objektai ar inžinerinės sistemos. Tokie darbai laikomi paprastuoju remontu.
Vis dėlto laikančiosios sienos griovimas, angos joje platinimas ar naujos angos įrengimas yra visai kitokio pobūdžio darbai. Laikančiosios konstrukcijos priklauso visiems butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, o jų keitimas paprastai laikomas statinio kapitaliniu remontu.
Todėl reikalingas savininkų sprendimas ir kvalifikuoto projektuotojo parengtas techninis darbo projektas. Net jei statybą leidžiantis dokumentas kapitaliniam remontui neprivalomas, apie darbų pradžią gali tekti pranešti per „Infostatybą“. Kultūros paveldo objektuose ir kai kuriose saugomose teritorijose toks dokumentas gali būti būtinas.
Ar siena yra laikančioji, ne visada įmanoma nustatyti ją apžiūrėjus. To patikimai neparodo nei sienos storis, nei stuksenimo garsas, o kartais atsakymo nepateikia ir buto kadastro planas.
Prieš imantis darbų rekomenduojama kreiptis į namo techninį prižiūrėtoją, administratorių ar bendriją, peržiūrėti pastato projektą bei konstrukcinius brėžinius ir gauti kvalifikuoto konstruktoriaus išvadą. Pavojingiausia, teisininkės teigimu, pirmiausia išgriauti sieną ir tik vėliau aiškintis, kokią funkciją ji atliko.
Radiatoriaus vietos savo nuožiūra keisti negalima
Radiatoriai ir šildymo vamzdžiai yra bendros viso namo šildymo sistemos dalis. Todėl gyventojas negali savarankiškai nuspręsti pakeisti radiatoriaus vietos, skaičiaus, galios ar prijungimo būdo.
Jei senas radiatorius keičiamas lygiaverčiu, išlaikant jo galią, vietą ir prijungimo schemą, statybą leidžiančio dokumento paprastai nereikia. Tačiau darbus būtina suderinti su namo valdytoju ir šildymo sistemos prižiūrėtoju.
Daugiau formalumų prireikia radiatorių perkeliant, įrengiant papildomus prietaisus arba prie centralizuoto šildymo prijungiant šildomas grindis. Tokie veiksmai laikomi visos sistemos pertvarkymu. Tokiu atveju reikalingas savininkų sprendimas, kvalifikuoto projektuotojo projektas ir pranešimas apie statybos pradžią per „Infostatybą“.
Kondicionieriui neužtenka administratoriaus leidimo
Jeigu kondicionieriaus išorinis blokas tvirtinamas prie fasado nekeičiant laikančiųjų konstrukcijų, darbai laikomi paprastuoju remontu. Tačiau fasadas yra visų namo savininkų nuosavybė, todėl įrangai pritvirtinti reikia savininkų daugumos sprendimo.
Vien administratoriaus arba bendrijos pirmininko parašo nepakanka.
Įprastame daugiabutyje, kuris nėra kultūros paveldo objektas ir nestovi saugomoje teritorijoje, statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia. Tačiau tokiose teritorijose ar kitais teisės aktuose numatytais atvejais jis gali būti privalomas, ypač jei įranga reikšmingai pakeičia pastato išvaizdą.
Kondicionieriaus pastatymas balkone taip pat ne visada išsprendžia problemą. Jei blokas tvirtinamas prie balkono plokštės, atitvaro ar fasado, išorinėje sienoje gręžiamos angos arba montuojami kanalai, vis tiek paliečiama bendroji nuosavybė.
Be to, kondensatas negali tekėti fasadu ar lašėti į žemiau esančius balkonus, o įrangos keliamas triukšmas ir vibracija neturi trukdyti kaimynams.
Vėdinimo sistemos keisti savavališkai negalima
Įrengiant gartraukį svarbu įvertinti ne tik jo veikimą, bet ir oro išleidimo vietą. Recirkuliacinį gartraukį, kuris išvalo orą ir grąžina jį į tą pačią patalpą, paprastai galima naudoti kaip įprastą buitinį prietaisą.
Kitokia tvarka taikoma gartraukį jungiant prie bendrojo natūralaus vėdinimo kanalo. Toks sprendimas turi atitikti viso namo vėdinimo sistemos projektą.
Savarankiškai negalima uždaryti kanalo, keisti jo skerspjūvio, griauti šachtos ar įrengti ventiliatoriaus, kuris sukeltų atbulinę trauką arba nukreiptų kvapus į kitus butus.
Vėdinimo šachtos ir bendrieji kanalai yra bendrųjų inžinerinių sistemų dalis. Norint juos pertvarkyti reikia savininkų sprendimo ir tinkamai parengto techninio sprendimo.
Naują ventiliacijos angą išorinėje sienoje įrengti galima kaip paprastojo remonto metu, tačiau kadangi išorinė siena ir fasadas priklauso visiems savininkams, tam taip pat būtinas jų sprendimas.
Balkono stiklinimas keičia ne tik jo vaizdą
Balkono įstiklinimas nėra vien asmeninis buto savininko pasirinkimas. Jis keičia išorinę pastato išvaizdą ir gali paliesti bendrojo naudojimo konstrukcijas, todėl prieš pradedant darbus būtina pasitikrinti taikomus reikalavimus.
Lengvų konstrukcijų įstiklinimas, kai nekeičiamos ir nesilpninamos laikančiosios konstrukcijos, laikomas paprastuoju remontu. Vis dėlto dėl keičiamos pastato išvaizdos ir naudojamų bendrojo naudojimo objektų reikia savininkų daugumos sprendimo.
Įprastame daugiabutyje statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia, tačiau jis privalomas, jei namas yra kultūros paveldo statinys arba yra saugomoje teritorijoje.
Keičiant laikančiąsias konstrukcijas, bet nekeičiant pastato išorės matmenų, darbai paprastai laikomi kapitaliniu remontu. Jei kartu keičiamas pastato tūris, kontūras ar matmenys, jie gali būti priskirti rekonstravimui.
Balkono pavertimas uždara ir šildoma kambario dalimi nėra paprastas įstiklinimas. Tokiu atveju gali pasikeisti konstrukcijos, energinės savybės, šildymo sistema ar oficialūs patalpų duomenys, todėl darbams gali būti taikoma daugiau reikalavimų.
Vaizdo kamera gali pažeisti kaimynų privatumą
Vaizdo kameros balkonuose, terasose ar prie buto durų dažniausiai įrengiamos saugumo sumetimais, tačiau tai nesuteikia teisės jas tvirtinti bet kur ar nuolat filmuoti bendras erdves.
Jei kamera montuojama prie fasado, balkono atitvaro, plokštės, stogo ar kitų bendrųjų konstrukcijų, būtinas bendras savininkų sprendimas. Tokia pati taisyklė taikoma saulės moduliams, palydovinei antenai ir kitai įrangai.
Įrengiant saulės elektrinę, jei keičiama bendra namo elektros sistema, reikia projekto, savininkų sprendimo ir pranešimo apie statybos pradžią. Taip pat būtina įvertinti konstrukcijų atsparumą įrangos ir vėjo apkrovoms, priešgaisrinę saugą bei įrangos nukritimo riziką.
Kameros įrengimo vieta nėra vienintelis svarbus aspektas – reikšmę turi ir filmuojama teritorija. Jei filmuojama laiptinė, kiemas, bendra automobilių stovėjimo vieta, kaimynų durys ar langai, tvarkomi asmens duomenys. Tokiu atveju turi būti teisėtas duomenų tvarkymo pagrindas ir realus, pagrįstas saugumo poreikis.
Kamera turėtų apimti tik tiek ploto, kiek būtina konkrečiam saugumo tikslui. Įrašai negali būti saugomi neribotą laiką, o į stebimą teritoriją patenkantys žmonės turi būti informuoti apie filmavimą.
Garso įrašymas paprastai būtų sunkiai pateisinamas, o tiesioginis kaimyno durų ar privataus būsto filmavimas gali neproporcingai pažeisti jo privatumą.
Kubilas balkone gali sukurti toninę apkrovą
Daugiabučio balkone draudžiama naudoti kietuoju kuru – malkomis, anglimis ar briketais – kūrenamas kepsnines. Už priešgaisrinės saugos reikalavimų pažeidimą gali būti taikoma administracinė atsakomybė.
Dujines kepsnines galima naudoti tik tiksliai laikantis gamintojo instrukcijų, nekelti gaisro pavojaus ir netrukdyti kaimynams dūmais, kvapais ar triukšmu.
Prieš balkone statant pirtelę, kubilą ar baseiną reikia įvertinti, ar įrenginys bus kilnojamas, ar stacionarus, kaip jis bus tvirtinamas, prie kokių sistemų jungiamas ir kokią apkrovą turės atlaikyti balkonas.
Vienas kubinis metras vandens sveria maždaug toną, neįskaičiuojant pačios talpyklos ir joje esančių žmonių. Balkonas gali būti nesuprojektuotas tokiai koncentruotai apkrovai.
Todėl net pripučiamas ir prie konstrukcijų nepritvirtintas baseinas ar kubilas savaime nėra saugus. Prieš jį statant verta kreiptis į kvalifikuotą konstruktorių ir gauti jo išvadą.
Baudos už savavališkus darbus gali siekti 6 tūkst. eurų
Bauda nėra vienintelė galima savavališko remonto pasekmė. Jei darbai atlikti neturint privalomo statybą leidžiančio dokumento arba reikšmingai nukrypus nuo patvirtinto projekto, jie gali būti pripažinti savavališka statyba.
Konkreti bauda priklauso nuo darbų pobūdžio, statinio kategorijos ir vietos bei nuo to, ar pažeidimas padarytas pirmą kartą.
Už neypatingojo statinio savavališką paprastąjį remontą numatyta 60–140 eurų bauda, už savavališką kapitalinį remontą – 300–560 eurų, o už savavališką rekonstravimą – 1 200–2 300 eurų.
Jeigu darbai savavališkai atliekami ypatingajame, kultūros paveldo ar saugomoje teritorijoje esančiame statinyje, sankcijos gali būti gerokai didesnės. Už pakartotinius pažeidimus bauda gali siekti 6 tūkst. eurų.
Problemų gali kilti ir tada, kai statybą leidžiančio dokumento nereikėjo, tačiau buvo privaloma pranešti apie statybos pradžią, o tai nebuvo padaryta.
Statybos inspekcija gali sustabdyti darbus, skirti administracinę nuobaudą ir įpareigoti pateikti trūkstamus dokumentus. Nepašalinus pažeidimų gali būti skiriama ir papildoma įmoka.
Pažeidimus gali tekti pašalinti savo lėšomis
Net ir tais atvejais, kai statybą leidžiančio dokumento nereikėjo, savavališkai pakeitus bendrąją namo nuosavybę gali būti pareikalauta atkurti ankstesnę padėtį.
Pavyzdžiui, be savininkų sprendimo prie fasado pritvirtintas kondicionierius, vaizdo kamera ar kita įranga nebūtinai bus laikoma savavališka statyba siaurąja prasme. Tačiau kiti savininkai gali kreiptis į teismą civiline tvarka ir reikalauti ją išmontuoti ar pašalinti.
Atsakomybė taip pat gali kilti, jei dėl remonto užliejamas kitas butas, pažeidžiamos namo konstrukcijos, pablogėja šildymas ar vėdinimas, kyla gaisras, atsiranda triukšmas ar padaroma kitokia žala. Tokiu atveju kaltam asmeniui gali tekti visiškai atlyginti nuostolius.
Be piniginės kompensacijos, kaimynai ar kiti namo bendraturčiai gali reikalauti pašalinti neteisėtai įrengtą konstrukciją, kamerą, kondicionierių, angą ar kitą įrangą.
Patinka mūsų turinys? Palaikykite portalą
